Vielzählige medizinische Studien belegen, dass gesundheitliche Einschränkungen, Beschwerden oder Erkrankungen durch Schadstoffbelastungen in Innenräumen verschlimmert oder gar ausgelöst werden können. Als schwierig erweist sich dabei, dass sich nur wenige Schadstoffe eindeutig an einem typischen Geruch erkennen lassen. Der überwiegende Teil der gesundheitsgefährdenden Schadstoffe werden vom Menschen subjektiv gar nicht wahrgenommen, obwohl diese irreversible Schäden bis hin zu chronischen Vergiftungen verursachen können. Schadstoffausdünstungen belasten die Raumluft oft über Jahre hinweg, die sich wie folgt unterscheiden:

1. Überwiegend Lösemittelfreisetzungen aus neuen Produkten ("flüchtige organische Verbindungen"), die innerhalb einiger Wochen oder Monate zurückgehen
2. Jahre- bis jahrzehntelang andauernde Freisetzungen von schwerflüchtigen Substanzen (Holzschutzmittel, PCB, PAK usw.)
3. Freisetzung durch Einsatz von Substanzen.

In der Wohnung, aber auch am Arbeitsplatz, im Büro oder selbst in Kindergärten, Schulen sowie anderen öffentlichen Gebäuden, können in vielfältiger Weise Umweltgifte auftreten. Beispielsweise durch Asbest in Nachtspeicheröfen oder anderen Werkstoffen, wie Blei im Trinkwasser, Formaldehyd und Pentachlorphenol (PCP) als Hauptwirkstoff in Holzschutzmitteln, Polychlorierte Biphenyle (PCB) als Weichmacher in Kunststoffen und Lacken oder Benzo(a)pyren, Naphthalin und polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) als Bestandteile im Parkett- und Fußbodenkleber sowie Teer-Estrichen. Häuser, die in den 1970er-Jahren gebaut wurden, können mehr oder weniger stark mit Formaldehyd, Holzschutzmitteln, Phenolen oder PCB belastet sein. All diese Stoffe können eine Gefahrenquelle darstellen, die die Tauglichkeit der Mietsache mindern oder gar vollständig aufheben können.

Oftmals ist rechtlich umstritten, ob und in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, des Hauses pp. eingeschränkt bzw. aufgehoben ist. Die Frage beurteilt sich danach, ob die Umweltgifte negative gesundheitliche Auswirkungen auf den menschlichen Organismus haben. Die Feststellung, dass giftige Substanzen eingebracht wurden, reicht allein nicht aus. Vielmehr ist es Aufgabe des Mieters, Käufers oder Mitarbeiters darzulegen, dass die Umweltgifte bei ihm zu einer konkreten Gesundheitsgefährdung führen können. Allerdings muss eine solche nicht mit Sicherheit feststehen. Es reicht aus, dass eine Gesundheitsgefahr nicht ausgeschlossen werden kann. Die ist bei einer Überschreitung von anerkannten Grenz- und Richtwerten regelmäßig der Fall.

Lange war umstritten, ob bei der rechtlichen Beurteilung auf die Standards und Richtlinien abzustellen ist, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten oder auf die aktuellen Grenzwerte. Diese Frage ist zwischenzeitlich abschließend geklärt. Es besteht Konsens, dass bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Schadstoffbelastung einen Mangel der Mietwohnung oder des Hauses darstellt, die wissenschaftlich-technischen Standards heranzuziehen sind, die in dem Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, der für die jeweilige Rechtsfolge maßgeblich ist (Rechtsentscheid des BayObLG vom 04.08.1999, RE-Miet 6–98).

Grundsätzlich ist bei der Beurteilung auf allgemein vorhandene Richtwerte, wie etwa des ehemaligen Bundesgesundheitsamts (jetzt Bundesinstitut für gesundheitlichen Verbraucherschutz und Veterinärmedizin BgVV), abzustellen. Auch wenn es sich dabei nur um sogenannte Vorsorgerichtwerte handelt, hat der Mieter bzw. Nutzer einen Anspruch darauf, dass diese in der Wohnung eingehalten werden. Subjektive Befindlichkeiten des Mieters bleiben außer Betracht, ebenso die spürbar schärferen Grenzwerte der Weltgesundheitsorganisation (Urteil des AG Königstein vom 06.07.2000, 21 C 1807/99). Zwischenzeitlich mehren sich die Stimmen derer, die das starre Festhalten an Grenzwerten für unzureichend erachten. Zu Recht wird darauf hingewiesen, dass Grenz- und Richtwerte keine vorweggenommenen Gutachterwerte darstellen, also in jedem Einzelfall einer Überprüfung bedürfen. Grenz- und Richtwerte sind Mindestwerte, die bei atypischen Sachverhalten das Gefährdungspotenzial nicht ausreichend beschreiben.

Allerdings führt die Belastung einer Wohnung mit – auch karzinogenen – Schadstoffen nicht per se zu einer Unbewohnbarkeit und damit zu einer Minderung der Tauglichkeit um 100 %. Die Rechte des Mieters werden in den Fällen dadurch gewahrt, dass von ihm bei einer festgestellten Belastung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden kann. Lässt sich die Schadstoffbelastung durch Lüften der Wohnung auf ein Normalmaß reduzieren, so hat dies Auswirkungen auf die Höhe der Minderungsquote (Urteil LG München I vom 06.12.2012, 14 S 12138/12). Fordert der Vermieter den Mieter dazu auf, wegen im Parkettkleber der Mietwohnung enthaltener polyzyklischer aromatischer Kohlenwasserstoffe (PAK) das Parkett täglich feucht zu wischen und häufig zu lüften, so liegt eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, aufgrund derer die Miete um 15 % zu mindern ist (Urteil AG Frankfurt a.M. vom 01.02.2000, 33 C 1398/99-67).

Die Aufnahme der Asbestfasern in den Organismus erfolgt über die Atmung. Besonders kritisch sind Fasern mit einem Durchmesser von weniger als 3 μm, die Bronchialkarzinome sowie Tumore des Rippen- und Bauchfells verursachen können. Besonders gesundheitsgefährdend sind Staubaufwirbelungen. Nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute nahezu ein vollständiges Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Dennoch wurde die Mineralfaser in der Vergangenheit häufig im Wohnungsbau verwendet. So kamen Asbestzementprodukte u. a. im Putz, in Zwischendecken, Dacheindeckungen, Verkleidungen, Trennwände und Fußbodenbeläge mit Floor-Flex-Platten zum Einsatz. Diese Wände und Platten emittieren Asbest, wenn sie bearbeitet, gebrochen oder anderweitig beschädigt werden. Mieträume sind mangelhaft, wenn die konkrete Besorgnis begründet ist, dass in ihnen Asbestfasern in mehr als nur unerheblichem Umfang freigesetzt werden (OLG Hamm, NZM 2003, 395, 396).

Gleichermaßen problematisch sind Nachtspeicheröfen, die vor 1977 gebaut wurden. Bei diesen besteht die Gefahr, dass asbesthaltige Materialien über den Luftstrom freigesetzt werden. Der pauschale Verweis darauf, dass in den Mieträumen Nachtspeicheröfen älterer Bauart vorhanden sind, reicht allerdings für eine Mietminderung nicht aus. Vielmehr müssen besondere Umstände hinzutreten, die eine Freisetzung von Asbestfasern wahrscheinlich erscheinen lassen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Nachtspeicherofen Beschädigungen aufweist. Denn dann ist es dem Mieter unzumutbar, abzuwarten, bis sich die Gefahr konkretisiert hat. In diesem Ausnahmefall muss eine konkrete Gesundheitsgefahr für die Annahme eines Mangels nicht nachgewiesen werden.

Blei ist ein giftiges Schwermetall, das sich im Lauf der Jahre unbemerkt im Körper ansammeln und zu schweren chronischen Gesundheitsschäden führen kann. Insbesondere bei Ungeborenen und Kleinkindern gelangt das Blei direkt ins Gehirn und kann dort schwere geistige und körperliche Entwicklungsstörungen hervorrufen. Mit der EU-Richtlinie 98/83 wurde die TrinkwV 2001 stufenweise in nationales Recht umgesetzt. Der Grenzwert von 40 μg/l galt bis 30.11.2003, ein Grenzwert von 25 μg/l bis zum 30.11.2013. Seit Dezember 2013 sind nur noch 10 μg/l zulässig.

Unterlässt es der Vermieter entsprechende Maßnahmen zur Erreichung der jeweiligen Grenzwerte zu treffen, ist von einem Mangel auszugehen. Werden überhöhte Bleikonzentrationen im Wasser festgestellt, muss der Vermieter diesen Mangel unverzüglich beseitigen und notfalls die alten Bleirohre komplett austauschen. Allerdings soll kein Mangel der Mietsache dann nicht anzunehmen sein, wenn durch kurzes ablaufen lassen des Wassers praktisch Bleifreiheit erreicht werden kann oder zumindest der Grenzwert deutlich unterschritten wird. Wird Wasser in erheblichen Mengen für das ablaufen lassen benötigt, ist von einem Mangel auszugehen.

Insbesondere in Fertighäusern, aber auch in anderen Häusern, kamen Spanplatten, Sperrhölzer, Lacke, Kleber oder Leime mit hohem Formaldehydgehalt zum Einsatz. Das in den Materialien enthaltene Formaldehyd kann vom Menschen über die Atemluft, die Haut und den Magen-Darm-Trakt aufgenommen werden. Der Stoff reizt Augen und Atemwege. Bei hohen Werten kann Formaldehyd zu Schädigungen der Atemwege führen oder Allergien hervorrufen. Eine krebsauslösende Wirkung ist bislang wissenschaftlich noch nicht belegt. Nach Abschn. 3 des Anhangs zur ChemVerbotsV gilt für Holzwerkstoffe ein Ausgasungsgrenzwert von 0,1 ppm (= Emissionsklasse 1). Die Weltgesundheitsorganisation nennt abweichend einen Wert 0,5 ppm, der unbedenklich sein soll. Die Richtwerte des Bundesinstituts für gesundheitlichen Verbraucherschutz und Veterinärmedizin zur Formaldehydbelastung der Raumluft sind als objektiver Parameter zur Beurteilung der Frage heranzuziehen, ob ein Minderungsrecht des Mieters, dessen Wohnung unstreitig belastet ist, gegeben ist oder nicht (Urteil AG Königstein vom 06.07.2000, 21 C 1807/99). Eine überhöhte Formaldehydkonzentration in der Raumluft eines Fertighauses stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt und eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung begründet (Urteil AG Köln vom 30.09.1986, 217 C 346/86).

So auch das Amtsgericht Mettmann, dass in seiner Entscheidung vom 13.02.1980 ausführte. „Das Mietobjekt war während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses mit einem schwerwiegenden Mangel behaftet, nämlich der Formaldehydbelastung der Innenraumluft der Wohnung. Es handelt sich um ein Markenfertighaus der Firma H. aus dem Jahre 1983, das mit entsprechend bearbeiteten Holzteilen, Lacken, Klebern und verwandten Produkten ausgestattet war. Dies führte zu der erheblichen Formaldehydbelastung, die als Fehler im Sinne des Mietrechts zu qualifizieren ist. (…) Laut Messung des Chemischen und Lebensmitteluntersuchungsamtes lagen die Werte zwischen 124 und 211 μg/m³, bei einem Grenzwert von 125 μg/m³. Bei der entscheidenden Messung durch den TÜV E. ergaben sich Werte zwischen 0,13 und 0,21 ppm, wobei der zulässige Richtwert hier mit 0,1 ppm (parts per million = 0 1,2 mg/m³) anzusetzen ist. Das Gericht folgt insoweit den überzeugenden Empfehlungen des Bundesgesundheitsamtes, insbesondere in Verbindung mit § 9 III GefahrstoffV“ (Urteil AG Mettmann vom 13.02.1990, 21 C 202/88).

Pentachlorphenol, kurz PCP, ist ein chlorierter, aromatischer Kohlenwasserstoff. PCP kam wegen seiner fungiziden Wirkung vor allem in Holzschutzmitteln zum Einsatz, beispielsweise im Holzschutzmittel Xylamon BV in Kombination mit Lindan. Zu beachten ist, dass PCP herstellungsbedingt zumeist mit Dioxinen, deren Toxizität die des PCP je nach Grad der Verunreinigung noch übertrifft, verunreinigt ist. Die Substanz gelangt im Wesentlichen über die Nahrung und die Inhalation in den menschlichen Körper. PCP entkoppelt die Atmungskette in den Mitochondrien der Zellen. Dies kann zu einem Blutdruckanstieg, beschleunigter Atmung, Herzversagen sowie Schädigung des Nerven- und Immunsystems führen. Die Aufnahme erfolgt sowohl durch den Magen-Darm-Trakt als auch über die Haut.

Nach § 18 Abs. 1 GefStoffV i. V. m. Anlage IV Nr. 12 besteht ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für PCP und seine Verbindungen. Nach Abschn. 15 des Anhangs zur ChemVerbotsV darf PCP nur noch in wenigen Ausnahmefällen in den Verkehr gebracht werden. Die PCP-Richtlinie der Länder sieht eine zulässige Belastung von nur 0,1 μg vor, wenn nicht gleichzeitig PCP Belastungen des Blutes von mehr als 70 μg/l oder im Urin mit mehr als 40 μg/l vorliegen. Nach einer Entscheidung des LG Wuppertal liegt ein Mangel der Mietsache dann vor, wenn die von dem Haus ausgehende Formaldehydbelastung der Innenraumluft den vom Bundesgesundheitsamt empfohlenen Mittelwert von 0,1 ppm auf Dauer übersteigt. Aber selbst wenn die Innenraumluftbelastung mit Formaldehyd geringfügig unter dem vom Bundesgesundheitsamt festgesetzten Wert liegen sollte, kann ein Mangel der Mietsache, auch dann vorliegen, wenn die Formaldehydbelastung in Verbindung mit den sonstigen von dem Haus ausgehenden Belastungen (Lindan, PCP) die Besorgnis einer Gesundheitsbeeinträchtigung begründet. Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nämlich nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter ernsthaft einer Gesundheitsbeeinträchtigung ausgesetzt war, sondern schon dann, wenn er sie nur in der Befürchtung der Gefahrenverwirklichung benutzen kann (Urteil LG Wuppertal vom 16.11.1990, 10 S 143/90).

Polychlorierte Biphenyle (PCB) sind giftige und krebsauslösende organische Chlorverbindungen, die bis in die 1980er-Jahre vor allem in Transformatoren, elektrischen Kondensatoren, in Hydraulikanlagen, als Hydraulikflüssigkeit sowie als Weichmacher in Lacken, Dichtungsmassen, Isoliermitteln und Kunststoffen verwendet wurden. PCB zählen inzwischen zu den zwölf bekannten organischen Giftstoffen, welche durch die Stockholmer Konvention vom 22.05.2001 weltweit verboten wurden. Die toxikologischen Eigenschaften von PCB reichen von Schwächegefühl, Sehschwäche und Kopfschmerzen bis zu Hautveränderungen, Haarausfall und Störungen des Immunsystems.

PCB stehen im Verdacht, Krebs zu verursachen. Für sie besteht daher grundsätzlich ein Herstellungs- und Verwendungsverbot gem. § 15 Abs. 1 Nr. 14 GefStoffV. Das Bundesgesundheitsamt empfiehlt als Interventionswert, bei dessen Überschreiten im Sinne eines vorbeugenden Gesundheitsschutzes bauliche Sanierungsmaßnahmen einzuleiten sind, bei ganztägiger Nutzung eine Konzentration von maximal 3.000 ng/cbm. Der Zielwert einer Sanierung liegt bei weniger als 300 ng/cbm. Bei Überschreitung des Richtwertes ist von einem Mangel auszugehen.

Epoxidharze (EP-Harze) sind Kunstharze, die Epoxidgruppen tragen. Sie sind härtbare Harze (Reaktionsharze), die mit einem Härter und gegebenenfalls mit Zusatzstoffen zu einem duroplastischen Kunststoff verarbeitet werden können. Epoxidharze werden u. a. zur Rohrinnensanierung verwendet. Umstritten ist, ob dies einen Mangel darstellt und vom Epoxidharz eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Dies bejahte das Amtsgericht Köln, unter Verweis darauf, dass Epoxidharz Komponenten enthalte, die gesundheitsschädlich seien (Urteil AG Köln vom 20.04.2011, 201 C 546/10). Das Amtsgericht nahm seinerzeit von der Einholung eines Sachverständigengutachtens Abstand und beschränkte sich dabei auf allgemeine Internetrecherchen.

In einem späteren Verfahren holte das Amtsgericht Köln ein Sachverständigengutachten zur Frage der gesundheitsschädlichen oder -gefährdenden Wirkungen des Epoxidharzes LSE-001NA ein. Der Sachverständige kam zum Ergebnis, dass das verwendete Epoxidharz den allgemeinen Regeln der Technik, der Beschichtungsleitlinie des Bundesumweltamtes und der gleichlautenden Epoxidharzleitlinie entspreche. Der in der Beschichtungsleitlinie genannte Grenzwert von 30 μg/l an Bisphenol A sei nicht überschritten worden. Auch liege kein Verstoß gegen § 17 Abs. 1 TrinkwasserVO vor (Urteil AG Köln 01.03.2013, 208 C 99/09). Das Amtsgericht hatte nur über den Einsatz eines Epoxidharzes zu befinden. Es dürfte in jedem Einzelfall zu prüfen sein, ob der in der Beschichtungsleitlinie genannte Richtwert eingehalten wird.

Unter Parkett liegende asbesthaltige Platten begründen für sich genommen keinen Mietmangel (Urteil LG Berlin 29.09.2015, 63 S 112/15). Liegen unter dem Parkett einer Mietwohnung asbesthaltige Platten, ist dies allein noch kein Mietmangel. Dann ist der Vermieter nicht verpflichtet, die asbesthaltigen Platten zu beseitigen. Nur wenn sich in der Raumluft asbesthaltigen Fasern feststellen lassen, kann die Miete gemindert oder unter bestimmten Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung ausgesprochen werden.

Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit durch Raum- und Umweltgifte (§ 578 Abs. 2 S. 2, § 569 Abs. 1 S. 1 BGB) vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand anhand objektiver Maßstäbe des Einzelfalles zu beurteilen. So bedarf es der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d. h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Der Nachweis ist durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens zu führen (Urteil OLG Brandenburg vom 25.02.2014, 3 U 154/11).

Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 569 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Dies gilt auch bei einem Mietverhältnis über Räume, die keine Wohnräume sind, aber zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (Urteil OLG Brandenburg vom 07.2.2017, 6 U 169/14). In diesem Fall braucht der Grund im Kündigungsschreiben nach § 569 Abs. 4 BGB nicht angegeben werden, da § 578 Abs. 2 BGB nicht auf diese Begründungsanforderungen verweist.

Eine erhebliche Gesundheitsgefahr besteht, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft nach objektiven Maßstäben zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist. Auf bereits vorliegende gesicherte Erfahrungswerte kann zurückgegriffen werden; die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt aber eine erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht von vornherein aus.

Weist nur ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, kann das gesamte Mietobjekt gekündigt werden, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist und nicht lediglich untergeordnete Nebenräume betroffen sind.

Sie haben ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Bürogebäude oder eine andere Immobilie erworben und später festgestellt, dass eine Belastung mit Schadstoffen oder Umweltgiften vorliegt? So wollen den Verkäufer in Regress nehmen oder vom Kaufvertrag zurücktreten? Oder wurden beim Umbau unzulässige Werkstoffe oder Materialien verwendet, die gesundheitsgefährdend sind und wollen Sie den Handwerker in Anspruch nehmen? Sind Sie Mieter und hat sich nach Bezug der Wohnung bzw. des Hauses festgestellt, dass dies mit Schadstoffen belastet ist? Sie beabsichtigen, gegen den Mieter vorzugehen, die Miete zu mindern oder gar die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen?

Dann sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Wir setzen und engagiert für Sie und die Belange Ihrer Familie ein. Unsere Fachanwälte fürs Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht verfügen über langjährige Praxis auf diesem Gebiet. Schon während seines Studiums beschäftigte sich Rechtsanwalt Frank Baranowski mit der Thematik von Rüstungsaltlasten sowie deren Auswirkungen und arbeitete an einer Vielzahl von Sachverständigengutachten bzw. Umweltgutachten, u. a. für die Thüringische Landesanstalt für Umwelt, mit. Wir arbeiten Hand in Hand mit Sachverständigen und Umweltbüros.

Bei uns bekommen Sie zeitnah und kurzfristig Besprechungstermine. Wir sind von montags bis freitags durchgehend von 8:00 bis 18:00 Uhr zu erreichen.

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